过去十年来,许多澳大利亚人通过退休金基金投资房地产。
他们这样做的原因之一是他们想控制其超级基金的表现。
另一个原因是,它允许他们购买原本可能无法购买的投资性房地产。
然而,要投资房地产,他们必须拥有自管养老金基金(SMSF)。
除此之外,还必须遵守许多规则和规定,这就是为什么在没有事先获得专业建议的情况下不应尝试这一策略。
在继续之前,您必须了解以下 7 件事。
SMSF购买房产前必须有一个投资策略
通过 SMSF 购买房产时,您必须有一个投资策略。
也就是说,选择投资性房地产是因为它们具有投资级别,并且位于战略位置,最有可能实现卓越的资本增长。
该房产还必须通过“唯一用途测试”,这基本上意味着购买该房产是为了向基金成员提供退休福利。
你的SMSF可以借钱购买房产
SMSF 是一个独立的实体,独立于受托人或您个人。
这意味着它可以通过有限追索权借贷安排(LRBA)借入资金来购买房产。
这也意味着,所有用于购买房产的资金,包括收到的租金和抵押贷款偿还金额之间的差额,都必须由 SMSF 内的资金来支付。
您的SMSF可以购买任何类型的房产
SMSF 可以购买任何类型的财产,包括住宅、工业或商业财产。
本质上,在房产选择方面,使用 SMSF 购买与通过信托或个人名义等其他所有权结构购买没有什么不同。
然而,为了确保您购买到表现优于市场的房产,精明的投资者会与专家合作,以确保他们在预算范围内购买到最好的房产。
您的SMSF不能为该房产借入额外资金
SMSF 不能以其拥有的房产作为抵押借入更多资金,这意味着所有与房产相关的费用都必须从 SMSF 内部筹集资金。
这也意味着您的 SMSF 不能借入资金来进行房产开发或重大翻新。
不能从关联方购买
如果购买住宅物业,则不能从关联方购买。
根据退休金法,相关方是指 SMSF 的任何成员。
即,向 SMSF 缴纳供款的成员、从 SMSF 领取养老金的成员以及推迟领取 SMSF 退休金福利的成员。
但是,SMSF 可以从关联方购买营业场所。
家人和同事不能租房
同样,如果该房产为住宅,您的家人和同事也不得租赁或使用该房产。
这条规则是为了确保购买房产的唯一目的是为基金成员提供退休福利,而不是购买一套漂亮的房产供您的成年子女向您出租。
然而,这并不适用于商业场所,许多企业主选择在其 SMSF 内购买的房产内设立办公室或车间。
SMSF并不适合所有人
尽管投资SMSF看起来是一件很简单的事情,但事实并非如此。
它有许多费用,例如审计和复杂的会计,而标准房地产投资者通常不必担心。
此外,许多人的 SMSF 中没有足够的资金来成功实施这一策略。
这就是为什么在您开始在线搜索房产之前,从具有SMSF投资经验的会计师那里获得独立财务建议至关重要。