澳大利亚房地产的一个现象正在改变我们对拥有房产的看法。这种现象被称为“租房投资”，对于那些想拥有房产同时又想保持生活方式不变的人来说，这种现象很有吸引力。
随着市中心房价的上涨，租房投资正成为实现财务独立的一条途径。它让你可以住在你想住的地方，并明智地投资。这一趋势正在迅速流行起来，让你在不影响生活方式的情况下进入房地产市场。
了解有关租房投资的更多信息、其利弊以及这种方式是否适合您。
什么是租赁投资？
这是一个新术语，用来描述购买一处租赁房产作为投资，同时租赁另一处房产居住的做法。其主要目标是优先考虑生活方式和地理位置，同时不损害通过房地产投资创造财富的潜力。
这种方法使人们摆脱了必须拥有自己的房子才能获得财务成功的传统观念。
一个成功的故事
特雷弗·桑德森 (Trevor Sanderson) 住在悉尼北部海滩曼利的一套公寓里，可以俯瞰昆斯克利夫海滩。他很喜欢这片海滩。
“我可以从阳台上往海里钓鱼，”他说。“我喜欢冲浪，所以我喜欢靠近大海。我住在这栋房子里已经快两年了，我觉得我不会很快离开。”
他所在大楼的一套公寓最近以 450 万澳元的价格售出，桑德森说他“永远也负担不起这个价格”。
他能负担得起的是每周1050澳元的租金和一处投资房产。
在房地产投资咨询公司柯蒂斯地产集团 (Curtis Property Group) 首席执行官韦德·柯蒂斯 (Wade Curtis) 的指导下，桑德森去年斥资 57 万澳元在昆士兰州东南部购买了一套正向杠杆双钥匙公寓。
他说道：“本质上，我的策略是在我想住但不一定能买得起的地方租房，并通过在我能负担得起的地方购买房产来建立房地产投资组合。”
桑德森已经加入了越来越多的投资房投资者行列：这些人购买一处租赁房产作为投资，同时租用另一处房产居住。
柯蒂斯认为，由于目前澳大利亚全国房价均出现了大幅上涨，租房投资将在那些希望拥有住房的澳大利亚人中变得更加普遍。
“我想说，未来 30% 到 40% 的客户将首先考虑租房投资，而不是购房，”他说。“他们不想把财富创造推迟数年，而是租房享受生活方式，并在其他地方投资更便宜的房产。”
该房产投资方式的优点与缺点
优点
生活方式优先：租房住的同时在能负担区域买投资房出租使人们在决定居住地点时将生活方式放在首位。他们可以选择靠近海滩、咖啡馆、公园、工作场所或家人和朋友等便利设施的地区，从而享受城市生活方式的好处。
财务可及性：在房价难以承受的地区，该投资策略是一种切实可行的解决方案。它使个人能够投资于具有强大增长潜力和更实惠价格的地区，从而更容易拥有房产。
节税：居住在自有房屋期间产生的费用通常不可免税。但是，持有投资性房产可享受各种税收减免，包括折旧、装修费用、抵押贷款利息等。利用这些减免可以节省大量总开支并减少您的纳税义务。
正如 1Group Property Advisory 的董事 Julian Muldoon 所强调的那样，“它打开了整个澳大利亚的市场，因为你不需要在你想住的地方买房。相反，你买房是为了负担得起、租金回报和强劲的资本增长。”
灵活性：选择租在自己喜欢的区域在工作机会和搬迁到新地区方面拥有更大的灵活性。他们不受自己拥有的房产的束缚，搬迁时可能需要出租或出售房产，从而为他们提供了流动性和自由。这种方法还可以帮助您更快地进入房地产市场。
有助于偿还抵押贷款：该方式是确保未来住房的一种方式。从事租赁投资的租户有助于偿还抵押贷款，从长远来看，可能会有助于过渡到自住业主。
弊端
放弃政府补助：从事该投资策略的首次购房者可能不得不放弃政府补助，这些补助通常针对自住业主，并附带居住要求。在某些州，首次购房者的补助金额可能高达 50,000 澳元，因此在计算数字时，值得注意提供的具体金额。
缺乏租户控制：接受租房投资的租户对出租物业的控制有限。他们无法根据自己的喜好对物业进行个性化设计，而房东有权提高租金、装修或出售。这种缺乏控制可能是一个缺点，尤其是对于那些希望在管理居住空间方面拥有更多自由的人来说。
税务考虑：租房投资时另一个重要的考虑因素是税务影响。投资性房产的出售通常需要缴纳资本利得税，而自住业主可以享受其主要住所的免税资本利得。这种税务影响是长期财务规划需要考虑的重要因素。
长期承诺：该投资策略应被视为一项长期战略。那些期待短期收益的人可能会忽略印花税、代理费和资本利得税等额外成本。
正如马尔登指出的那样，“‘我们先租房投资五年，然后套现买下家庭住宅’的想法是一个陷阱。期待短期收益的人不会考虑印花税、中介费和资本利得税等成本。”
这种方式适合您吗？与购买住房相比如何？
在租房投资和传统购房之间做出决定是一项重大的财务选择，但它并不是一刀切的。
您的决定应与您的财务目标、生活方式偏好和风险承受能力相符。以下是一些需要考虑的因素：
财务目标
您的长期财务目标在确定正确的方法时起着重要作用。这是一种有效的策略，可以通过房地产投资积累财富，同时享受您想要的生活方式。
马尔登强调，在墨尔本等租金可承受的中央商务区，这种方式尤其有利。
“如果你很忙，时间又少，又想住在城里，你可能会决定租一套公寓，但投资在像吉朗这样繁华的地区，”他说。“你可以住在墨尔本的繁华和刺激中，但投资在土地资源更丰富、增长动力更强、供应问题更少的地方。”
生活方式优先
考虑你的生活方式重点。这种买房策略对于看重特定位置、便利设施或便利性的人来说尤其有利。它让你可以住在你想要的地方，同时在最经济合理的地方进行投资。
当涉及到全国范围内的就业机会或在新地区开始新生活时，租房者也拥有更大的灵活性。
韦德·柯蒂斯解释说：“我们有很多客户因为工作原因在澳大利亚各地搬家。租房投资意味着他们不必把自己的房子租出去或卖掉，就可以搬到下一个地方。”
房地产市场状况
分析您所需位置的房地产市场状况。如果房价对于自住业主来说过高，那么本文介绍的策略可能是一种更可行的房地产投资选择。这种策略利用更实惠的市场进行投资，使其成为进入房地产市场的可行方法。
风险承受能力
评估您的风险承受能力。与任何投资一样，拥有房产也存在固有风险，例如市场波动和房产管理挑战。
在考虑将租房投资作为投资方法时，了解您的风险阈值至关重要。必须权衡这些因素并计算您的潜在租金收入和现金流。
重点投资
理想情况下，投资者应该用理智而不是感情来买房。正如马尔登所说，房地产基本面需要凌驾于情感之上。将生活方式需求从方程式中剔除，可以为投资者打开更多的大门。
“它打开了整个澳大利亚的市场，因为你不需要在你想住的地方买房，”柯蒂斯说。“相反，你买房是为了负担得起、租金回报和强劲的资本增长。”
马尔登表示，买家必须做好充分准备，找到自己能够负担得起的增长最快的地区。
时间不够的人可以考虑聘请买方代理或房地产顾问来替他们完成这些艰苦的工作。
这种方式适合你吗？
归根结底，这种方式代表了一种越来越受欢迎且创新的房产所有权方法，它使个人能够平衡其生活方式偏好和投资目标。这种策略提供了财务优势和灵活性，但也存在特定的限制。
采用租房投资还是选择传统购房的决定取决于您的财务目标、生活方式重点和风险承受能力。
这是一个重大的财务选择，需要深思熟虑，最终引导您走向最适合您个人需求和澳大利亚房地产愿望的道路。
