实际澳洲购房流程各州不同
拍卖购买的房屋和通过私人协议购买的房屋有不同的规则，并且各州的规则也不同。
如果您准备对某个房产提出报价或竞标，您需要准备好一笔定金来支付给卖方，以及预先批准贷款来支付结算时的余额。
如何对房产提出报价
当一处房产通过私下协议出售时，许多房地产经纪人会将该房产的售价定得比卖方期望的价格高出 5% 到 10%。然后，经纪人和卖方将审查所有提交的报价，并接受最优惠的报价。
决定出价多少取决于市场情况、有多少人对房产感兴趣以及您自己的个人情况。出价太低可能会被视为对卖家的侮辱，但出价太接近挂牌价格可能意味着支付的价格超过房产的价值。甚至值得聘请专业估价师事先检查房产，以帮助您确定出价多少。
报价应以书面形式提交给代理人，代理人有法律义务将报价转交给卖方以供考虑。请说明您愿意支付的金额，以及您希望附加在报价中的任何条件，例如需要维修、您将支付的押金，以及入住的时间表。
什么是冷静期？
冷静期是买家在购买房屋后可以放弃购买的一段时间。在此期间，买家可以对房产进行进一步调查，如果决定不继续购买，可以取消交易。
标准冷静期为两到五个工作日，具体取决于州，选择取消销售的买家必须支付终止费，通常是销售价格的一小部分。
拍卖或拍卖前出售的房产通常没有冷静期。这意味着买家需要确保在竞标前完成所有调查并获得预先批准。
拍卖如何进行？
在拍卖会上，所有有意向的买家通常会聚集在房产或拍卖室，并亲自向拍卖师提交报价。拍卖师的作用是鼓励竞价，为卖家争取最好的结果。落槌时出价最高的竞标者将无条件购买该房产。
当竞价达到底价（即卖方愿意接受的最低价格）时，房产即被视为“上市”。如果竞价未达到底价，则房产将“转给”最高出价者，该出价者通常有第一个机会与卖方协商销售价格。卖方没有义务出售，如果当天无法达成交易，房产通常会被投放市场进行私下出售。
竞拍者必须在拍卖会上登记，出价具有约束力，这意味着当拍卖槌落下时，出价最高的人有法律义务购买该房产，并在当天支付 10% 的定金。退出拍卖会将受到严厉处罚，如果买家不完成交易，他们可能会失去定金。
您可以在拍卖前提出购买房产的报价，但报价通常需要足够高才能说服卖家，他们不会在拍卖会上获得更好的价格。如果您的报价过高，则存在支付价格超过房产价值的风险。
许多人认为拍卖是购买房产最透明、最公平的方式，因为所有报价都是公开的，而且你可以看到你的竞争对手。
如果你以前从未参加过拍卖，那么最好以观察员的身份参加你所在地区的几场拍卖，以了解拍卖过程。你还应该查看最新的拍卖结果，了解目标郊区的房产售价是多少。
拍卖会上竞标的最佳技巧是什么？
拍卖可能会给首次购房者带来压力，但有一些技巧可以让买家有最大的机会获得房产。
对于买家来说，无论他们多么喜欢该房产，在拍卖前设定最高出价并坚持下去是很重要的。
以下一些拍卖竞标技巧可以帮助您获得优势：
- 强劲的开价可以立即击败其他竞标者。拍卖依靠势头来达到高价，因此如果竞标者较少且拍卖停滞，则该房产可能会以较低的价格售出。
- 自信地出价，并按全额出价，而不是分批出价。快速出价以显示信心，并让其他竞标者猜测您的限额。
- 奇数加价也会减慢速度。出价通常以 5000 澳元或 10000 澳元的增量增加，因此以 4000 澳元或 8000 澳元的增量出价可能会减慢速度。
- 奇数最高出价也有帮助，因为大多数买家将最高出价设为整数。例如，713,000 澳元的最高出价可能会让您领先于其他以 700,000 澳元退出的买家。
- 观察其他竞标者的肢体语言，了解他们何时达到最高出价。当夫妻接近最高出价时，他们往往会进行眼神交流。这可能是以较大的增量出价击败竞争对手的理想时机。
赢得拍卖后会发生什么？
中标者必须当场支付定金，通常是支票。合同会详细规定所需的定金数额，但通常是购买价格的 10%。
如果您没有支票账户，您可以准备一张金额为最高购买价 10% 的银行支票。请提前与销售代理确认支票的抬头。
一些卖家可能会接受当天支付较少的现金定金，然后通过银行转账支付 10% 的余额，但请先与代理商核实。
“交换合同”是什么意思？
当报价被接受或在拍卖会上购买房产时，买方和卖方各签署一份合同并各保留一份，这被称为交换。在拍卖会上，这发生在购买后的第二天。买方需要在交换合同时支付定金。
当买家提出拍卖前报价时，他们通常需要提供一份签署的合同副本，以及一份放弃冷静期权利的证明。
什么是结算？何时进行结算？
结算是指房产所有权从卖方转移到买方。结算通常在交易之日起六周内进行。
结算由买方和卖方的律师或产权转让代理人管理，买方和卖方无需亲自到场。
在结算日，律师安排将购买价格的余额从贷款人和买方的银行账户转移到信托账户，然后支付给卖方。
一旦确认付款，房产所有权将转移给买家，买家可以领取新家的钥匙。
什么是印花税？什么时候缴纳？
印花税是买家在购买房产时向州政府缴纳的税款。买家需要缴纳的印花税金额取决于购买价格，每个州的印花税都不一样，但根据大多数首次购房者的预算，印花税总额将达到数万澳元。
根据您所在的州、房产类型和购买价格，您可能有权享受印花税折扣或减免。
印花税的缴纳日期取决于您所在的州，因此请与您的产权转让代理人联系，以避免陷入困境：
- 新南威尔士州– 交换后三个月内到期
- VIC – 结算后 30 天内到期
- QLD – 兑换后 30 天内到期
- SA – 结算时或结算前到期
- WA – 应在关税评估通知发出后一个月内提交
- TAS – 结算后三个月内到期
- NT – 兑换后或结算时 60 天内到期，以较早者为准
- ACT – 收到评估通知后 14 天内提交
下一步是什么？
有了最好的房地产建议，您将处于理想的位置来寻找和购买您的第一套住房。请务必关注最新的房地产新闻，了解您所在地区的情况，并及时了解最新的财经新闻和分析。
当您准备入住时，请查看最新的家居趋势和灵感，以及专家的装修技巧和建议。
