澳洲投资房产是买独栋还是公寓？

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澳洲投资房产是买独栋还是公寓？

房产长期以来一直是澳大利亚的全民热衷话题——根据2019年的一项研究，平均每周澳大利亚人在阅读和讨论房地产广告上的时间比去健身房的时间还多。截至2024年6月，澳大利亚的住宅物业市场价值接近10.5万亿澳元。

购买房产作为投资策略的受欢迎程度已有充分记载，根据澳大利亚统计局(ABS)的最新数据显示，在2020-21年期间，澳大利亚1140万纳税人中有五分之一拥有投资物业。其中71.4%的人拥有一处投资物业，18.8%的人拥有两处，其余的人拥有三处或更多。

许多澳大利亚人选择房地产投资是因为他们认为这比买卖股票风险更小，而且它不需要那么多的专业知识。对于婴儿潮一代和年长的退休人士来说，这已成为在强制性养老金制度出现之前的一种养老金形式。

房地产也作为一种财富增长策略，表现优于股票市场。在过去30年中，它产生了显著更高的回报率。1993年至2018年间，房价平均上涨了412%，而单元房（公寓）价格上涨了316%。相比之下，澳大利亚证券交易所综合指数（ASX All Ordinaries）仅上涨了261%。

选择正确的房地产资产的投资者可能会看到他们的财富显著增长，这既包括来自租金的收入，也包括随着房产升值的资本增长。还可以通过税收减免来抵消房产费用与租金收入。

让我们仔细看看如何选择最适合您的需求和预算的投资房产。

相关内容：澳大利亚投资房产购买指南

选择您的策略：租金收益 vs. 资本增长

那些希望短期内获利的人可以选择专注于租金收益的策略：基本上是业主从租金收入中扣除与拥有房产相关的费用（如税费）后的差额。收益率越高越好。

那些寻求长期收益的人可能最好追求资本增长策略，即投资房产随时间的增值。

一些投资者努力在两者之间找到平衡，寻找一个在理想位置的房产，尽量接近现金流正，或至少达到收支平衡，因为这样可以覆盖所有的持有成本。这允许他们追求高租金收益的同时，不牺牲资本增长的好处。

房产资本增长

强劲的资本增长发生在需求超过供应的地区。这通常发生在靠近就业中心、拥有完善设施、公共交通和基础设施的成熟区域，或者那些有开发计划的地区。

“我们建议客户至少在市场中持有15年，因为这样可以抵消任何市场波动，”澳洲买房网的创始人兼投资策略专家Max说。

然而，高度抢手地区的房产更昂贵，这意味着支付的租金可能无法覆盖拥有和维护房产的实际成本。高利率会使投资者的成本更高。

对于那些希望在市场变化中更稳定并提供更好长期投资的投资者来说，购买有良好资本增长潜力的房产可能更有利。

房产租金收益

强劲的租金收益意味着房主可以获得手头的现金，因为租金收入高于拥有和维护房产的成本。由于长期增值前景不太乐观，这类房产的购买价格较低。

因此，首次购买投资房产的买家可能会选择这种策略，因为它更容易让他们踏上投资房产的阶梯。

这种类型的房产通常位于租房需求高但供应稀缺的地区，或者在学生聚居区，这里租房需求高，但公寓价格较低。

我在澳洲应该买独栋还是公寓？

房子和公寓各有优缺点。

“对我来说，房产的价值在于土地，而不是你对其进行的改进，”Max说。“如果你拥有土地，它在资本增长方面将优于公寓，因为你只拥有公寓内的空间。”

房子通常提供更多的隐私，并且更靠近学校，而公寓通常靠近交通枢纽和商店。然而，步行即可到达商店和设施对一些人来说是有吸引力的，公寓所需的维护也较多。这包括业主委员会的管理。

“拥有公寓的另一个缺点是，你在业主委员会决定事情何时完成以及费用多少方面受制于人，”Max说。

“你在建筑如何使用业主委员会筹集的资金方面只有很小的投票权。”

如果一个公寓楼内的公寓有相似或相同的布局，且另一个公寓业主需要快速出售并接受较低的价格，其他业主可能很难获得更高的价格。相比之下，每栋房子将根据其优点来评估。

如何选择好的投资房产？

以下是进行稳固房产投资的一些基本原则：

地理位置：
- 靠近学校和商店，以及交通枢纽，这样才能吸引租户。
成熟区域：
- 通常矿业城镇的投资具有投机性质，容易出现繁荣或萧条的波动。Max表示：“我们寻找以自住业主为主的郊区，因为自住业主是推动房价上涨和销售价格上涨的主要力量。他们通常长期居住，这意味着该地区的房源较少，从而推动资本增长。”
低维护成本：
- 避免选择带有游泳池的房屋，因为如果租户不妥善维护，租户搬走后修复成本会很高。
良好状态：
- 房产状况良好，使投资者可以从第一天开始盈利，而不是把钱投入到修理或维护中。Max说：“我们寻找的是砖砌的、通常是单层且建筑质量很好的房屋。如果结构稳固且维护成本低，它就变成了‘设定并忘记的物业’，允许业主在经济条件允许时，通过更换地毯、油漆或更新厨房或浴室等简单事情来增加租金。”
安静区域：
- 最好不在主干道旁边。然而，如果地理位置理想，因为靠近好学校，租房的家庭可能会考虑住在那里。

如果您购买的是公寓，还需考虑以下因素：

小型公寓楼可能更好：
- Max说：“我喜欢小型精品公寓，因为你不会与数百名业主竞争使用游泳池、健身房、礼宾设施和其他设施。人少意味着通常噪音也少。”
注意预售单位：
- 预售单位往往更难出售，因为它们更常见，也可能存在结构缺陷，随着时间推移成本可能超出预算。Max说：“预售不是没有风险的。确保开发商有良好的信誉和长期的业绩记录。”
检查业主委员会的运作：
- 确保业主委员会运作正常，成员之间没有纠纷。
了解业主委员会费用：
- 了解业主委员会费用是多少，以及是否有计划进行重大翻新或修理工作。
慎重考虑高层建筑：
- Max说：“高层建筑的业主更多，这也带来了更高的风险，即有人不支付费用或建筑内有问题住户。”他还建议寻找以自住业主为主的建筑，因为他们对建筑的维护有情感投入。

澳洲买房常见问题

拥有出租房产是否值得？

这取决于您的财务状况、风险偏好以及您愿意等待回报的时间。一些投资者总是更喜欢股票，因为它们更具流动性——如果需要，可以在几分钟内卖出——而且拥有投资房产会让一些人感到压力：例如，需要确保有租户入住，确保房产得到妥善照看和维护。其他投资者则偏爱房产，因为它是一种有形资产，可以亲眼看到。澳洲买房网的创始人兼投资策略专家Max是房地产的支持者，因为它能驱动长期增长：“如果你有少量资金——足够支付首付款——你可以利用这部分资金杠杆获得资本，并让租户来偿还贷款。就资本增长而言，时间的推移为你做了大部分工作。”

我可以借多少用于投资房产？

一般来说，银行和贷款机构希望看到健康的首付款。澳洲买房网的Max认为，借款的合理金额是80%的贷款价值比（LVR），加上20%的首付款和购买费用，这些费用通常约占总额的5%。这样就不需要支付抵押贷款保险，从而降低了整体投资成本。

澳大利亚的房产投资回报率是多少？

回报率将取决于您购买的房产、购买地点以及当时住房市场的需求。但一般来说，投资者追求的租金收益率为5%到10%，对于追求资本增长的人来说，理想情况下找到每10年翻一倍的房子。然而，随着过去四年房地产市场的波动，最佳的资本增长策略是尽可能长时间持有，以度过尽可能多的低谷期。固定在“每年翻倍”这个里程碑上可能会分散注意力，因为可能会有长期的缓慢增长或没有增长的时期。