许多人问的一个常见房地产问题是：外国人可以在澳洲买房吗？
是的，外国人可以在澳大利亚购买房产，但他们必须遵守外国投资审查委员会 (FIRB) 制定的具体规定。
虽然非居民可以购买新房产或空置土地进行开发，但他们通常需要获得 FIRB 批准才能购买现有住宅物业。
临时居民经批准可以购买现有房屋作为住所，但离开澳大利亚后必须将其出售。
根据 NAB 2022 年的一项调查，澳大利亚房地产市场近 5% 的份额由海外投资者持有。外国所有权是一个颇具争议的话题，一些政界人士建议澳大利亚应该效仿新西兰和加拿大的做法，进一步限制外国人拥有住宅物业，以阻止价格上涨。
在购买之前，外国人应查看最新的 FIRB 指南并寻求当地法律建议，以确保遵守澳大利亚房地产所有权法。
本综合指南将解答有关澳大利亚外国人房产所有权的更多问题。
外国人可以在澳洲买房吗？
外国人或非居民必须向澳大利亚税务局 (ATO) 申请批准才能购买澳大利亚房产。税务局会逐案审查这些申请，以确保其不违背国家利益，并确保投资可能为澳大利亚带来一些好处。例如，外国人通常可以购买新建住宅，几乎没有任何限制，因为这会增加澳大利亚的住房供应。
基于这一原则，财政部倾向于对具体投资提案采取以下方法：
- 新住宅：此类住宅通常会以最低限度的条件获得批准。
- 空置土地：如果计划在四年内完成住宅建设，投资者往往会获得批准购买空置土地。
- 现有住宅：如果拟议的重建确实能增加澳大利亚的住房存量，外国投资者可以申请购买现有住宅进行重建。例如，拆除一栋住宅并将其替换为两栋联排别墅可能会获得批准。
- 购买住房：澳大利亚临时居民可以申请购买一套现有住房，供他们在澳大利亚居住。但是，除非他们成为公民或永久居民，否则一旦他们离开，就必须出售这套房子。
澳大利亚房地产为何对外国投资者具有吸引力
国际投资者可能会认为澳大利亚房地产具有吸引力的原因有几个。
- 土地稀缺。这听起来很奇怪，因为澳大利亚是世界上面积第六大的国家，但澳大利亚是世界上城市化程度最高的国家之一。根据澳大利亚统计局的数据，澳大利亚约 2660 万人口中约有 1750 万人居住在八个最大的首都城市，因此理想地点的可用土地较少。这种稀缺有时可以转化为资本增长的潜力。
- 负扣税。在许多国家（例如英国、荷兰和新加坡），您不能将投资物业的年度亏损作为税收减免，但在澳大利亚，负扣税是可以减免的。任何在澳大利亚缴纳所得税的投资者（无论是外国投资者还是其他投资者）都可以利用我们的负扣税法律。
- 商业回报强劲。新南威尔士州房地产协会表示，中国投资者尤其被澳大利亚商业地产的高租金收益所吸引。新南威尔士州房地产协会表示，上海或北京的零售物业有时年租金回报率仅为 3%，而在澳大利亚，商业地产年回报率高达 9% 并不罕见。
- 土地私有制和永久产权。澳大利亚相对于中国等国家的另一个优势是土地私有制。在中国和其他一些共产主义/社会主义国家，土地属于国家所有。在中国，土地使用者和政府之间可以有效购买土地，但这仍然是长期租赁，而不是永久所有权转让。租赁到期后，政府可以收回土地。
外国人在澳大利亚购买房产需要获得批准吗？
是的，外国投资者通常需要获得 FIRB 的批准才能在澳大利亚购买房产。FIRB 负责审查和批准外国投资提案。他们确保外国投资符合国家利益并且不会危及国家安全。
审批流程因您要购买的房产类型而异。临时居民和某些签证持有者可能有资格购买现有住宅，但他们仍需获得 FIRB 批准。一般来说，鼓励投资者通过 FIRB 的官方门户网站在线申请，并遵循所需的文件和费用指南。
外国投资者在澳洲买房的申请流程是怎样的？
希望购买澳大利亚住宅物业的海外投资者需要向澳大利亚税务局 (ATO) 申请批准。ATO 将根据住宅类型以及投资将如何使澳大利亚住房存量受益来评估申请。申请获批后，还需要在澳大利亚资产外国所有权登记册上登记。
外国人在购买房产权益之前必须获得 ATO 的批准。权益包括签署无条件合同或授予在未来约定时间购买房产的权利的期权等。
如果您认为等待批准可能会导致房屋被其他买家买走，那么您可以签订一份以获得批准为条件的合同。
现将申请核准事项通知如下：
- 访问澳大利亚税务局 (ATO) 网站上的“外国投资者在线服务”门户。
- 如果您还没有 MyGov 帐户，请创建一个。
- 使用 MyGov 应用程序访问“外国投资者在线服务”并提交申请。
- 提供您希望购买的住宅的详细信息，以及您或打算购买澳大利亚房产的实体的信息。请参阅外国投资申请清单，确保您的申请完整。
- 签署并提交申请，并支付适当的费用。
- 等待有关申请决定的回复。法定期限为 30 天，用于做出决定，另外还有 10 天的时间通知申请人结果。
- 如果申请成功，该房产还需要在澳大利亚资产外国所有权登记处登记。这也可以通过“外国投资者在线服务”完成。资产登记是免费的。
澳大利亚外国房地产投资者的费用
申请过程中需缴纳费用，费用金额取决于住房购买价格。对于 2024 年 6 月 30 日之前购买的房产，需缴纳以下申请费。
| 房产/土地价值 | 已建住房费用 | 新建住宅或空置土地费用 |
|---|---|---|
| 少于 75,000 澳元 | 12,600 澳元 | 4,200 澳元 |
| <1,000,000 澳元 | 42,600 澳元 | 14,100澳元 |
| <2,000,000 澳元 | 84,600 澳元 | 28,200 澳元 |
| <3,000,000澳元 | 169,200澳元 | 56,400 澳元 |
| <4,000,000澳元 | 253,800 澳元 | 84,600 澳元 |
| <5,000,000澳元 | 338,400 澳元 | 112,800 澳元 |
| >5,000,000 澳元 | 请参阅 FIRB 网站 | 请参阅 FIRB 网站 |
来源：FIRB
ATO 还会颁发所谓的豁免证书，这样投资者就不必每次出价购买房产时都支付申请费。豁免证书的费用与上述费用相同，并会注明房产类型、可购买的州或地区以及价值限制。
更改现有的外国投资批准也需缴纳费用，费用为 4,200 澳元（简单变更，被视为无关紧要或小变更）或 28,200 澳元（复杂变更），但费用上限也是原始费用。例如，如果您要对最初花费 14,100 澳元的申请进行复杂修改，则您需要为变更支付 14,100 澳元，而不是 28,200 澳元。
自 2023 年 7 月 1 日起，房地产开发商申请新建或近新建住宅豁免证书还需缴纳60,600澳元的初始申请费。
如果外国投资者拥有的房产空置或“无法真正出租”的时间超过半年，则需缴纳空置费。空置费相当于相关房产或土地申请费的两倍。
如果外国人未经批准购置房产，他们可能会被处以最高 3,330,000 澳元的罚款或最高十年的监禁。如果临时居民在停止居住时未能出售其房产，或者未在规定的四年期限内开始在土地上建设，则个人也将面临同样的罚款。
澳大利亚海外居民豁免
如果你是海外澳大利亚人，那么有关外国投资的规定可能不适用于你。豁免规定包括：
- 澳大利亚公民
- 新西兰公民
- 澳大利亚永久签证持有者
- 以共同共有人身份购买房产的外国人，其配偶符合上述条件之一。
外国人可以在澳大利亚购买现有住宅吗？
虽然外国投资者一般被禁止购买现有住宅物业，但也存在一些例外情况。临时居民和特定签证持有者如果满足某些条件，可能有资格购买现有住宅。这些条件包括将该物业用作主要住所，并在不再符合此豁免条件时将其出售。
寻求拥有澳大利亚住房的外国人仍必须申请 FIRB 批准，并且必须遵守批准中列出的条件。咨询法律专业人士以确保完全遵守这些规定至关重要。
外国人可以在澳大利亚出租房产吗？
是的，外国业主可以出租他们在澳大利亚的房产。出租房产是赚取租金收入的绝佳方式，尤其是当您购买了新住宅或符合购买现有住宅的标准时。
但是，您必须了解自己作为房东的责任，包括遵守当地和州法规。
外国人在澳大利亚获得住房贷款可以吗？
在澳大利亚，外国人申请住房贷款绝非易事。许多贷款机构要求所有潜在借款人必须是澳大利亚公民或永久居民。贷款机构通常没有适当评估和处理海外借款人的设置，因此他们通常被视为风险较高。那些向外国人提供住房贷款的机构通常会实施比对澳大利亚借款人更严格的限制。例如，外国人可能需要为房产预付更大额度的定金，高于通常建议的 20% 门槛。
一个值得探索的选择是向在澳大利亚和您居住国运营的国际银行申请投资住房贷款。例如：
- 汇丰银行
- 花旗银行
- 中国银行
外国投资者拥有多少澳大利亚房产？
为了提高透明度，外国投资审查委员会 (FIRB) 设立了住宅用地外国所有权登记册。最近一次记录的时间段为 2021 年 7 月 1 日至 2022 年 6 月 30 日，记录内容如下：
- 外国投资者购买了 4,228 处澳大利亚房产，价值 39 亿澳元
- 这些房产中，86% 位于维多利亚州、昆士兰州或新南威尔士州
- 澳大利亚整体购房交易量继上年下降 29% 之后，又下降了 20.4%。
- 外国业主出售了 2,349 处房产，总价值达 21 亿美元
- 销售交易量比上年下降了24.3%。
FIRB 列出了一些可能解释澳大利亚外国投资者数量下降的原因：
- 国内信贷收紧，资本转移限制加强
- 州税和外国居民印花税增加
- 提高外国投资申请费用。
是否应该允许外国人购买澳大利亚房产？
2023年初，加拿大政府出台了一项临时政策，禁止外国投资者在未来两年内购买加拿大住宅物业。加拿大总理贾斯汀·特鲁多表示，“投机者、富有的公司和外国投资者”正在给房地产市场带来压力。
特鲁多表示：“这导致了住房利用率低和空置、投机猖獗和房价飞涨的真正问题。”
许多人认为澳大利亚应该采取这项政策。参议员 Pauline Hanson 认为这是解决住房危机的简单方法。这似乎是一种普遍的看法：根据 Essential 的一项民意调查，68% 的澳大利亚民众支持进一步限制外国投资者。
目前尚不清楚这是否会产生预期的效果。加拿大房地产协会称，在 2023 年初实施禁令后，接下来的四个月里房地产价值仍然上涨。下半年房价下跌，但这也可能归因于高利率。2024 年，加拿大的房价一直在上涨。
尽管如此，由于海外投资者不断抢购所有房屋，澳大利亚人无法进入房地产市场，对此感到愤慨是可以理解的。
“2020-21 年，新建住宅占外国投资者交易的 68.6%，其次是空置土地占 18%，现有住宅占 13.4%。这意味着外国买家正在支持住房供应的增加，”帕利瓦尔先生说。
为了增加住房供应，政府为外国投资者在澳大利亚购买住宅物业提供了相当直接的途径。如果拟议的投资能够增加住房供应，财政部很可能会批准。虽然我们正处于长期住房短缺之中，但这似乎是我们经济中相当重要的一部分。
如果您是外国人并希望在澳大利亚购房，您最好与当地的专业人士交谈，他们可以帮助您确保获得优惠并指导您完成整个流程。
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